文 / 十月
8月22日，全国工商联发布了“2019年中国民营企业500强”榜单。
作为经济发展的一大支柱，房地产行业共有39家上榜公司。这个数字，在2018年是40家，在2017年是37家。
国内商品房销售额自从2016年首次突破10万亿以来，仍在不断上升，2018年全年销售额达到近15万亿。
在这个过程中，房地产公司收获了很大的营收数字。
但如果不断地买地，盖楼，卖掉，然后又买地，再盖楼……最后剩下的是什么？是未开发的土地，还是大把的现金，或者是卖不出去最后留在手里的大楼？
如果向前一步，是多余的，还是必要的呢？
在谈房企的未来之前，先来了解下房企的现在。
从当期的财报数据来看，地产龙头的各项指标非常可观，不负“500强”排名。
以碧桂园为例，在8月22日发布的财报中，其上半年实现：
*总收入2020.1亿元，净利润230.6亿元，分别同比增长53.2%和41.3%。*毛利率从2018年中期的26.5%提升至27.2%，净利润率达11.4%。*权益销售回款率94.3%，坏账风险基本不存在。*尤为难得的是，在市场销售规模不断提升的同时，碧桂园净负债率保持在安全水平。报告期内，碧桂园净负债率仅为58.5%，同比下降0.5个百分点。作为对比，根据wind的数据，2018年A股30家样本房企平均净负债率达148.16%。*项目分布上，碧桂园进入了31省219个市，三四线销售占比55%，一二线占比45%，市场全覆盖也降低了单一城市的调控影响。从宏观的角度看，2018年，我国常住人口城市化率达到59.58%。城市化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，与发达国家80%的城市化率相比，房企的发展空间依然巨大。
诺瑟姆，城市化增长曲线
不过，根据发达国家的经验，在城市化率达到60%后，城市人口增长速度将逐渐放缓，房地产行业迎来的是白银时代。
所以，当小地产公司仍在向规模冲刺时，目光长远的龙头公司已经开始考虑新的增长引擎。
房企多元化的难点在哪儿？是发展空间。如果用吴老师的话说，就是水大才能鱼大。
2018年，国内销售破千亿的房企数量达到了30家。
但是能支持出现千亿级企业，尚未饱和、仍有进入空间的实体经济领域并不多。如果要求像房地产开发一样单价高、标准化易于复制，那满足条件的行业就更少了。
谈国内房企多元化方向之前，让我们先看看成熟的地产公司是怎么做的。
1.先来看美国地产龙头帕尔迪，国内地产公司的经营模式，其实就是向它学习的。
帕尔迪1950年代从底特律起家，1969年在纽交所上市，经过近60年的发展成为美国地产龙头，曾创造了连续盈利56年的纪录。
2001年帕尔迪收购了当时全球第7大地产开发商Del Webb，面向老年市场。
2009年帕尔迪以31亿美元收购了当年全美排名第二的房地产开发公司Centex，针对首次置业和换房市场。
帕尔迪旗下的其他品牌同样深挖各自的细分受众，实现对客户“从摇篮到坟墓”的终身锁定。
2.香港的新鸿基地产，创立于1963年，从住宅起步，1977年开始试水商业地产，并在80年代后期做到物业租金与住房销售并举；1990年至今，增加了电讯、基建、运输等多元化业务。
转型以来，新鸿基地产的住房销售占比不超过60%。
图片来源：东吴证券研究所
3.日本的三井不动产，多元化得更加彻底。
三井不动产成立于1941年，是日本最大的地产集团之一。
在日本地产泡沫破灭后，三井不动产一方面利用房地产信托基金（REITs）减轻资金压力与开发风险，另一方面增加代建业务，此外还涉及二手房地产交易的经纪业务与公寓租赁业务等。
2017年，三井不动产房屋销售业务的收入只占营收的29%。
数据来源：三井不动产2017年年报
那么，国内的地产龙头公司又是怎么做的呢？
沿着产业链上下游进行布局是最常见的做法，包括物业管理、商业地产、长租公寓等。
物业方面，房企已经培育到一定规模。如万科物业2018年的营收为98亿元，绿城服务营收67亿元，碧桂园服务营收近47亿元。截至2018年底，已有超10家物业管理公司上市，未来十年整个行业规模有望突破2万亿元。
此外，还有新的战略。
万科：地产+物流
2018年，万科将公司战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”，意在成为以地产为载体的多元化平台。具体业务包括商业地产、物业管理、长租公寓、物流仓储等。
来源：东吴证券研究所
2015年，万科成立万纬物流，主要客户为制造业、电商、第三方物流等。
此外，2017年7月，万科还联合财团私有化收购了物流地产龙头普洛斯，持有普洛斯21.4%的股份并成为其第一大股东。
普洛斯主要在中国、日本、巴西、美国持有或管理物流地产，据普洛斯2017年的年报，中国的人均仓储面积仅为美国的1/13，行业的发展空间巨大。
碧桂园：地产+机器人
2018年7月，碧桂园成立广东博智林机器人有限公司，将在顺德打造10平方公里的机器人谷。
乍一看，房地产和机器人跨界有点远，其实不然。
房企有着丰富的机器人运用场景。
碧桂园每年的交楼面积差不多达到1亿平方米。随着建筑工人平均年龄逐渐增加，劳动力成本增加，机器人的需求越来越大。而建筑机器人一旦研发成功，也能提高建筑的质量和标准化水平。
房企的优势在于，长期从事房地产行业积累下很多数据，易于搭建系统。
目前，碧桂园的机器人公司已研发37款建筑机器人，其中运输机器人、地面整平机器人等9款进入项目现场试运作。
除了与地产主业的多元协同，机器人业务能带给碧桂园的还有估值上的提升。
据wind数据，A股的机器人板块平均市盈率为30倍，市净率为2.8倍。而房地产公司平均只有9.6倍市盈率，1.3倍市净率。当机器人业务逐渐发力时，碧桂园的投资价值也会进一步被资本市场发现。
总的来说，机器人这个朝阳行业有着广阔的市场空间，所以许多大型公司也有相关的布局：家电业的美的收购了库卡工业机器人；通信出身的华为先是通过卖手机切入消费行业，同时也在研发家用机器人；而阿里巴巴作为电商老大，同样也开发有智慧物流车项目。
至于碧桂园能否实现高科技综合性企业的愿景，还要看业务的长期发展情况。
在所有房地产公司的多元化答案里，你看好谁呢？
参考资料：
1.《思变先驱，运筹帷幄——地产龙头国际比较报告系列》，东吴证券研究所
2.《海外房地产企业研究》，招商证券研究所
3.《香港地产业百年》，冯邦彦
4.《另类地产篇》系列，杜