界面新闻记者 | 白帆
耸立着巨屏邀请“全北京人民向上看”的世贸天阶，曾经是最潮流地标。近几年，在周围三里屯太古里、THE BOX 一盒朝外年轻力中心商圈的兴盛中，世贸天阶被时尚的年轻人淡忘，日渐冷清。
能搜索到最近的新闻是，今年5月17日盒马超市进驻了世贸天阶。据“北晚在线”报道，今年世贸天阶将全面升级改造，新进驻一批店铺，南街4层引入约3500平方米的体检中心，北街3层引入约1600平方米的眼科医院，地下影院也将完成签约。
不过，9月下旬界面新闻记者来到世贸天阶，整体商铺还没见到太多改观，人流量稀少，不知道这些年的“降温”还会持续多久？
曾经的求婚圣地，如今客流冷清世贸天阶距离地铁6号线东大桥站和10号线金台夕照站都不远，于2007年开业。广场中间的那块长250米、宽30米、斥资2.5亿元打造的天幕，迅速成为其“征服”北京消费者的利器。
2008年，北京奥运会主题歌曲《北京欢迎你》中出现了世贸天阶的镜头。2009年，天后蔡依林的新歌《大丈夫》MV在这里首播。之后，这里常常成为歌手们新歌的“打歌圣地”。到了节庆日尤其是跨年之夜，天幕播放着让人震撼的视频画面，吸引了无数年轻人前来，这块亚洲最大天幕的商业价格得以充分绽放。
2012年3月，《甄嬛传》剧中演员孙茜在北京世贸天阶被浪漫求婚，配合亚洲巨幕展示的恩爱瞬间，不仅让孙茜再次成为焦点，也让开业只有5年的世贸天街摘得了“求婚圣地”的标签，也成了引流的关键。
此后，求婚仪式、跨年活动、旅游打卡，让天阶大屏下经常人群摩肩接踵，成为了80、90后当时的集体回忆。
不仅如此，当年在世贸天阶入驻的品牌，也是消费前沿的代表品牌，比如ZARA在北京的首店就位于此，另外还有人均消费数百元的高端自助餐品牌金钱豹。因此，当时有这样一句话代表着北京中产的消费走势：到世贸天阶“逛ZARA、看天幕、吃金钱豹”。
如今，这样的盛景已经不复存在。天幕上播放着枯燥的广告视频、ZARA也早已不是很多人望尘莫及的时尚品牌，金钱豹也在几年前倒闭，消费市场的冷风迅速吹向了世贸天阶。
一位从门头沟来的年轻人告诉界面新闻，她到这里是约住通州的朋友见面，但到了之后有些让人失望。“以后应该不会再来了，人流量还不如我们门头沟的商场多。”她说。
空置率高是世贸天阶这几年被讨论的关键词。“我觉得空置率不到50%也要有40%。”世贸天阶的一位商家告诉界面新闻。
界面新闻记者走访发现，在该商场的一层，ZARA、HM、优衣库等快时尚品牌占据最大的面积，另外还有阿迪达斯、乔丹两家运动品牌，星巴克、哈根达斯等商铺分散在其他地方。在商场一层中庭广场的东部，原本作为展示的核心铺面却大门紧锁，奈雪的茶也处于关门状态。到了地下一层以及商场的2、3层，空置的铺面更多。
另一位在二楼的商家告诉界面新闻，现在二楼关得差不多了，应该也不会再回来了，现在物业也在招商。说完，该商家摇了摇头。
据他观察，疫情是这座商家的转折点。疫情期间，这里的商家普遍经营困难，曾找物业减租，但最后没有达成一致意见，很多商家便选择退租。“虽然现在也在招商，但效果不明显。”该商家说。界面新闻也了解到，疫情期间，网红餐饮IP深夜食堂、音乐酒馆胡桃里、快时尚品牌丝芙兰等商户陆续撤离世贸天阶。
对于疫情期间对北京商业中心的影响，世邦魏理仕华北区战略顾问部资深经理崔明敏分析称，疫情对商场客流量的影响是显而易见的，但这既是挑战也是机遇，很多商场选择在疫情期间进行战略性升级，以贴合消费者的需求变化，因此疫情之后其运营表现反而变得更好。
如今，店铺空置率高、品牌陈旧使得世贸天阶的客流稀少，进而影响招租，形成恶性循环。一位茶饮商家表示，平时来这里的客人不多，很多餐厅都是靠外卖业务。“我们去年在这里开业的，租金比以前便宜，目前差不多有50%左右的订单都是外卖单”。
界面新闻记者走访发现，即便的晚餐时间，世贸天阶依旧门可罗雀，餐厅内的客人也寥寥无几。不过一些饮品店，直到晚上10点依旧在忙碌得安排着外卖订单。
世贸天阶是传统商场的一个缩影，尤其在当前商业项目供给量不断增加的阶段，老旧商场亟需找到新的着力点和定位，以便在有限的时间和空间内完成升级。
崔明敏对界面新闻分析称，当前北京市场上的一些老旧商场也出现了设施老旧、运营理念陈旧等诸多问题，部分硬件设施也正处在更新的周期，因此商场改造的案例层出不穷。但这些项目往往会遇到改造资金、商业模式调整、以及如何在改造期间维持商铺正常运营等多重挑战。
世贸天阶也曾多次寻求改变，但至今效果不明显。今年5月份盒马超市开门营业，一层中庭广场的烧烤市集也搭起了烤炉。据《北京日报》报道，世贸天阶目前正在设计、论证改造方案，计划在今年启动更全面的升级改造，包括对巨幅天幕进行重新升级，提升视觉效果，增加顾客的互动感和体验感。
在崔明敏看来，很多项目在改造升级的过程中都会遇到类似问题。一方面在朝阳区等核心区域的商业项目越来越多，因此会对传统商业体分流。另一方面则是传统商业体往往因为名气大、资历深，运营方式比较传统，未能及时把握新兴消费者的消费习惯。第三点则是区位比较好的传统商业体，租金也比较高，如果人流量无法支撑高租金，也会面临商铺流失的压力。第四点，消费者尤其是年轻客群越来越看重商场的景观环境、互动性等，传统的商业体在这一方面处于劣势。
界面新闻也注意到，世贸天阶距离周边地铁站都有几百米的距离。周边新崛起的商场交通更加便利，其发展早已进入另一个阶段。
在THE BOX 一盒朝外年轻力中心，年轻人爱打卡的潮流服装店、宠物商店、轻食餐厅、露营风的咖啡店等一应俱全。今年4月，日本最大的连锁书店品牌茑屋书店在THE BOX二期顺利开业，进一步助推了THE BOX 一盒朝外年轻力中心的热度；距离世贸天阶不到300米的侨福芳草地购物中心，也因为其绝佳的地理位置和艺术调性维持着它在商圈的特殊地位；1公里外的三里屯街区则重磅整改了街道、引入了奢侈品品牌LV的旗舰店、高奢珠宝品牌Tiffany、加拿大鹅中国首家Basecamp线下精品店、Jil Sander北京首店等。就连紧邻世贸天阶的中骏世界城，也在过去几年的改造和重新定位后，客流不断。
然而，世贸天阶的建筑风格和装修风格仍处在1990年代的风格中，地板的裂纹很多。界面新闻记者走访时还看到，商场的一处门庭在漏水，物业只是简单放了一个水桶在那里接着。
CBRE世邦魏理仕发布的《2024年上半年北京房地产市场回顾与展望》，预计今年新增商业面积有望突破100万平方米。供给的增加让整个市场的竞争激烈度进一步增强。崔明敏也表示，当前商业地产市场不断迭代，对老旧商场也是推动其升级的一个因素。但商场改造升级的业态越来越细分，但也更加专业化，传统的运营理念和思路都需要改变，商场改造升级如何抓住这波机会？他们还有多大的试错空间？也成为这些商业体必须要思考的问题。
曾遇资金困境，开发商挣扎求生世贸天阶近几年商业运营不利，还曾多次向资本市场抛出橄榄枝，试图缓解投资方的资金困境。
据《北京商报》报道，世贸天阶层曾于2015年秘密挂售，美国私募股权基金公司黑石集团是世贸天阶买家，当时项目报价约为40亿元，并且双方已步入深度收购阶段。但该报道援引商业地产界人士的说法，项目拥有者的资产问题导致收购搁浅。
此次失利并未阻止世贸天阶项目试图变现。2017年，世贸天阶项目作为底层资产获得了商业地产抵押贷款支持票据，第一期发行金额29亿元。据《中国经营报》援引机构人士的说法，当时世贸天阶的股东方希望利用资产证券化手段获得资金，置换偿还此前从银行获得的数亿元贷款。
世贸天阶是2003年由世贸天阶投资集团投资建设的商业综合体，整体由南北两侧的休闲购物中心以及两座5A写字楼组成。根据天眼查信息，世贸天阶投资集团的法定代表人是吉增平，董事长是吉增和，后者是世贸天阶股东方的实际控制人。
在风起云涌的地产商业中，吉增和的商业故事并不算多，但在2010年迎娶台湾女星孟广美后破圈走红。2年后，吉增和又被前妻张秋华以协议离婚时分得财产明显过少、要求进一步分割财产为由诉至法院。
婚姻关系的变化让吉增和的创业史浮出水面。据《北京日报》报道，吉增和从商之前曾是大学老师，1991年在长安街投资经营一家饭馆，之后又在东单开鞋店，通过把铺位租给散户，一年便可获利数十万元，为吉增和后期入局地产行业攒下了第一桶金。1995年，吉增和和前妻投资建立了世贸天阶，注册资本1亿元，吉增和对该公司的投资为6500万元。
世贸天阶在开业之后的数年内都是北京的地标，吉增和所掌管的世贸天阶投资集团也于2010年之后投资多家公司，涉足科学研究和技术服务、文娱及体育产业等多个产业，但目前已经有4家公司注销，还有一家名为北京世贸天阶生物科技股份有限公司被股权冻结。
另外，世贸天阶集团也曾联合多方开展合作，投资开发文旅项目。2009年，世贸天阶集团规划投资河南省焦作市云台山风景名胜区内的仙那度奇境小镇，同时也计划将另一座世贸天阶落地在此处。当时，因为缺少资金购买土地，世贸天阶集团便与京能集团合作成立了天阶云台（北京）投资有限公司。
但这一项目波折百出。据《中国房地产报》报道，世贸天阶投资集团因资金困难，便违规周转资金，虚假出资。事后吉增和为表感谢向京能集团董事长行贿上千万元，东窗事发后，后者被判处有期徒刑11年。如今，世贸天阶集团及京能置业股份有限公司均已退出该公司。
无论是过去几年的调整尝试，还是在资本变现的运筹中，世贸天阶至今未能找回昔日的光彩。未来商业中心供给量不断增加，世贸天阶这一传统商场能否闯关转型成功，拭目以待。