自住商品房北京城建·畅悦居销售均价19000元/平方米，而周边的商品房北京太阳城二手房均价为20000元/平方米，蓬莱公寓单价在18000元/平方米。
中房报记者 李文姹 北京报道
“十一”前夕，位于北京市通州区于家务乡的紫峰九院城自住商品房项目刚刚进行了二次选房，尽管这次公开选房包括了优先家庭和非优先家庭，但699套房源，仅认购了123套。中国房地产报记者从项目销售人员口中得知，剩余的500多套房源将在近期公开销售。这已经是2015年以来，第12个自住商品房项目在网上申购选房后，还有余下房源转为公开销售。
自住商品房告别了“一房难求”时代。彼时，因为自住商品房低于商品房30%的价格优势，曾经引发购房者的疯狂抢购。
自住房也得吆喝着卖了
按照北京自住型商品房政策规定，只要是符合北京市限购政策条件的购房者，皆有资格购买自住型商品房。2013年10月，北京市推出自住型商品房伊始，首先满足已在轮候经适房、限价房的家庭和北京市户籍无房家庭，非优先家庭很难抢到房源。
如今，时隔两年后，自住商品房市场已经发生了极大的转变，大多数项目优先家庭和非优先家庭都能有机会选房，甚至越来越多的项目房源充足，无需再通过网上申请和摇号，可以通过公开销售渠道购买。
近日，北京市门头沟区的保利首开四季怡园和北京城建上悦居两个自住商品房项目将要开始网上申购。北京市民李女士就接到门头沟区某个自住型商品房项目的推销电话，营销人员专门推销自住商品房项目。
“对于开发商来说，最开始自住商品房不需要找客户，客户抢着买，营销成本几乎为零。现在随着供应量的加大，也要通过电商、媒体来宣传项目，而销售周期的拉长无疑也在增加营销成本，未来自住商品房的盈利空间还会压缩。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池在接受中国房地产报记者采访时表示。
自住商品房的营销也呈现市场化的趋势，相比较刚推出时候的千人万人抢一房，现在摇号比例变为几十比一，而且越来越多的自住型商品房都有剩余房源公开出售。在各个项目之间，甚至和普通商品房之间也存在竞争关系。
门头沟区域是北京刚需盘比较集中的区域，今年上半年入市的华远西山雅园虽然均价定在22000元/平方米，但和周边楼盘竞争压力偏大，因此在选房结束后，仍有剩余房源转为公开销售。近期即将开始网上申购的保利首开四季怡园和北京城建上悦居也都定在22000元/平方米，自住商品房的集中入市，无形中增加了开发商的销售压力。
北京城建·畅悦居位于昌平区北七家镇，销售均价19000元/平方米。而北七家镇生活配套相对成熟的北京太阳城二手房均价为20000元/平方米，蓬莱公寓单价在18000元/平方米。一位北京刚需申购者告诉中国房地产报记者，如果选择北京城建·畅悦居，还不如买一个二手房更加方便。
滞销主因：越来越远
中弘由山由谷位于平谷夏各庄，尽管定价才11000元/平方米，而且主打低密社区。但交通不便、配套设施不完善成为购房者弃购的主因。自住商品房的客户群体主要是刚需人群，而刚需人群工作又集中在市区。“自住商品房滞销的原因，要么太远，要么和区域现状相比价格偏高，要么配套太差，对于刚需人群来说，没有轨道交通的区域，购房之后很难满足基本需求。政府对于自住房的价格和配套也要相应调整。”亚豪机构投资总监郭毅在接受中国房地产报记者采访时表示。
北京最便宜的自住房——“采育当代满庭春MOMA”，销售单价9500元/平方米。该项目位于大兴采育镇京沪高速采育出口5公里，周边需要通过公交车和亦庄线接驳。该项目从首次选房到二次选房，弃购率达到了80%。
位于北京市通州区于家务乡的紫峰九院城自住商品房项目均价10000元/平方米，尽管附近的商品房首开缇香郡报价16000元/平方米，紫峰九院城的价格优势已经非常明显，但是周边都是村镇，没有轨道交通，更别提电影院、医院等生活配套。紫峰九院城位于限购升级的通州区，作为自住型商品房该项目不受限购政策影响，但消费者仍然不买账。
从区位上来看，自住商品房的区位在逐步边缘化，而且这种趋势不会改变。“从北京市供地来看，五环以内土地资源已经越来越稀缺，而且市区已经走向豪宅化。一些自住商品房供地越来越远，也是一种趋势。这不仅是土地资源受限，而且关系到北京市人口疏解的政策，未来供地还是会外扩。”赵秀池表示。“从北京市商品房市场发展来看，高低分化在加剧。豪宅的量价齐升，代表着高端市场；自住型商品房属于中低端市场。而‘豪’很大程度表现在区位上，代表了土地的稀缺性。因此中低端的自住型商品房势必在地段上要边缘化。”
在郭毅看来，过去自住商品房一房难求是因为供应比较少，集中在东四环、五环位置比较好。现在随着供应量的增加，加上位置比较偏远，性价比不高的项目就会遭到弃选。自住商品房也有商品房属性，这也是一种市场现象，哪个项目性价比不高也都会有去化压力。
自住房与商品房
“相爱相杀”
北京市住建委推出自住商品房的初衷就是为了平抑房价，将商品房纳入限价序列管理，形成分层次、分类型的长效调控机制。按照北京市政府的思路，低端用公租房保障、中端靠限定价格的自住型商品房、高端豪宅交给市场解决。
根据北京市国土资源局2014年的土地安排计划，安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。2014年，也是自住型商品房“扎堆”入市的一年。
目前北京市共推出了60余个自住商品房项目，供应套数每年不低于5万套。在如此力度的冲击下，北京市商品房价格出现了松动。北京市房协发布的数据显示，今年前8个月，北京新建纯商品住房(不包括自住房)成交4.05万套，比去年同期增加31%;成交均价2.87万元/平方米，虽然同比增幅仅7%，但2.87万元均价已在近五年同期中处最高水平。而从各套型区间看，90(含)平方米以下套型成交均价1.97万元/平方米，同比下降4%。由此看出，普通家庭购买的中小套型商品住宅价格并没有上涨，甚至有所下降。而且，如果加上自住房，那么全市新建商品住宅成交均价则为2.63万元/平方米，同比持平。
自住商品房大量供应对商品房市场的价格形成结构性的下拉，自住商品房面向人群，对于一些刚需盘形成非常大的冲击。北京刚需商品房在整个市场的占比已经下降。“跟高端住宅量价齐升形成鲜明对比，北京市刚需住宅寒意刺骨、销量重挫。今年三季度，单套总价300万元以下的刚需住宅仅出售11134套，比2013年同期减少了近6000套。”郭毅表示。“刚需住宅的萎靡，主要原因就是受自住房的分流。”