作 者丨唐韶葵
编 辑丨张伟贤 江佩佩
日前，21世纪经济报道记者从市场知情信源获悉，长期烂尾一直在出售的位于上海虹口区四平路198号的上海轻工国际大厦终于准备以3.7亿元价格出售，受让方为建行旗下的上海建信住房服务有限责任公司（简称“建信”）与一家外企组建的基金，其中建信将出资绝大部分资金但委托该外资基金管理，而卖方是一家国有混合制企业。
最近半年来，无论是资金结构、还是标的类型，上海大宗交易市场都已出现明显分化。上海轻工国际大厦就是这一轮投资变化中的一个典型案例。
这栋商办写字楼坐落于虹口区人流量较为密集的瑞虹商圈，却已经空置了超过6年。而且，这并非中央商务区范畴物业，而是一个在传统住宅区里的一栋写字楼。
21世纪经济报道记者在现场走访时获悉，关于这栋物业在市场中挂牌出售的时间有两个说法，一说是已经放售了6年之久，一说是新买家已介入2、3年。但可以肯定的是，最初的挂牌售价为4亿多。
2000多万差价，年限仅剩余13年
蹊跷的是，21世纪经济报道记者了解到，此前同时与建信接洽合作购买这栋物业的，分别是一家外资基金与一家国资基金。国企基金出价略低于外企基金，大约有二三千万元的实际到手差价，而价格都被业主无异议接受。据了解，这家国企与建信有较好的长期良好合作基础，然而，建信却舍近求远，与外资基金达成了合作以高价收购该物业。当然，在不同买家之间，业主肯定优先选择出价高者。
21世纪经济报道记者从大宗市场调查的物业信息显示，上海轻工国际大厦位于虹口区四平路198号，用途为办公与商业，总建筑面积16390平方米，其中商业部分年限到2037年结束，目前年限仅剩余13年，现场看到目前依然是上海一个老牌的餐饮酒店“美林阁” 。
据悉，这栋办公楼建成于1997年，按照商业投资逻辑，一栋年限超过27年的楼宇，使用年限仅限13年，不仅不符合机构的投资年限要求，也不符合REITs的上市要求，投资价值也已处于下坡行情。
上海轻工国际大厦 唐韶葵摄
根据21世纪经济报道记者调查，该项目之前为一国企控股的混合制企业因为不良资产包整体购入，之前售价4亿多，好几年未能成功出售，目前价格应该是减少损益尽快离场的角度。
在目前状况下，租赁房行业巨头建信为何以这样的资金量购买这样年限的旧物业，或许背后隐藏了更多的理由。据21世纪经济报道记者了解，在原业主对两个价格并无异议的前提下，作为买家，建信却选择了价高的合作方成交，其原因也不得而知。
一般而言，投资方收购商办写字楼之后，会翻新再出租，也可根据土地性质改为其他业态使用。据悉，建信收购这栋写字楼的目的并非纯粹翻新改造然后出租，而是另有其用，包括改为长租公寓。
2023年宏观经济增速放缓背景下，上海大宗交易依然创造千亿左右的交易量。根据仲量联行华东区投资及资本市场部资深董事郑凯元的看法，上海城市经济能量在全国屈指可数，企业进驻积极，是人才、市场规模所产生的巨大吸引力。办公资产目前投资在办公市场其实还是也有一定的抗风险能力。
日前，仲量联行总结了2023年上海大宗交易投资结构的变化，从2023年收购办公资产的买家来看，呈现一个多元化的局面。买家包括金融机构和互联网企业，有开展机构，也有食品公司，建筑公司和科技公司都在上海陆续能买自用的写字楼；本地企业、外地企业包括政府平台，甚至有教会的基金在上海布局收购写字楼作为自用。
而建信收购前述写字楼改建长租公寓的计划并非空穴来风。
据郑凯元反映，2022年被称为长租公寓投资元年，2023年这一板块的表现趋于稳定，也非常亮眼。2023年大概有14单长租公寓的交易。凭借稳定的现金流及比较良好的政策环境，长租公寓板块在2023年还是吸引了大量的投资机构布局。郑凯元指出，从结果来分析，上海的优质酒店资产，以往都是业主以长期持有的资产，但现在看到，因为市场的原因和现金流的压力，这一类优质酒店资产也逐步被投放在交易市场上面。有资金实力的投资人，包括境内和境外的一些高净值人士，现在也看好酒店行业的复苏潜力和前景，都选择在2023年的第四季度入市，布局上海酒店资产。
打长租公寓的算盘
根据目前反馈的信息，建信收购完成之后，将会把这栋写字楼改建成长租公寓。这不禁令人想起一桩建信往事。
长租公寓主流盈利模式 图源：华安证券研究所
2023年8月28日，建设银行管理层在2023年中期业绩发布会上披露，在住房租赁业务板块，建信住房租赁基金签约收购项目20个，累计出资48.88亿元，可向市场提供长租公寓约1.45万套；公司类住房租赁贷款余额突破3000亿元；建信住房管理房源16.5万间；开业运营“CCB建融家园”长租社区272个，“CCB建融家园”平台个人用户超4700万户；在多地推进保障性租赁住房公募REITs服务项目。
实际上，建信长租公寓模式以持有重资产为基础。2023年10月13日，中国建设银行股份有限公司发布关于基础设施公募REITs申报发行事宜的公告，其行附属公司建信正是原始权益人，以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs。三个保租房项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产。
业内人士表示，此举在保租房REITs领域的三方面实现了首次重大突破。未来，预计监管政策将进一步放宽，保险公司将进一步加快保租房REITs的申报步伐，市场化长租公寓申报发行进度也有望进一步加快。
然而，REITs对年限有相对严格的要求。据仲量联行一份研报指出，REITs看重标的物剩余年限的收益折现后的价值汇总，投资标的物年限越短意味着价值减少越多。因此，在大宗收购中，剩余使用年限是标的物估值的重要参考指标。
有业内人士认为，建信收购上海轻工国际大厦，与其以发行REITs的市场化方式盘活资产的思路是相悖的。
在现场调研中，21世纪经济报道记者发现，就在上海轻工国际大厦不远处，魔方公寓租下了海伦路上一栋写字楼的3-4层，改造出了100多套小户型公寓，租金在4000元-6000元左右/月，除此之外，附近老旧小区的房源租金也差不多在这一水平。
世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕介绍，大宗交易里面长租公寓的成交比例比以前更多了。投资人以低价拿到一个项目，把它改成写字楼，将来可能租不出去，但是改建成长租公寓就好租。
据其透露，目前在市场上鲜少有长租公寓的产权出让案例，因为大部分的长租公寓青年公寓都是由政府持有。以上海为例，新规划的二次用地都是漕河泾、张江、金桥等工业园自持的项目，做人才公寓是为了扶持进驻园区里的企业。
各类买家伺机出手
上海大宗交易发生了明显变化，从过往以标准写字楼的标的成交为主，到如今以新经济资产为驱动，包括商务园区、长租公寓、物流厂房等品类，整体的交易标的的金额会明显小于以往传统的写字楼或者是零售物业。
2023年，上海物业投资市场交易总额累计789.8亿元，同比下降10.2%，全年交易笔数则创下历史新高，达105笔，金额在十亿元以下的小额交易占据主导。伴随各类投资机会的相继涌现，交易双方对于资产价格认知逐渐趋同，全年市场表现呈先抑后扬态势，投资型交易占比更是达到2020年以来峰值水平。
从市场投资类型来看，外部环境变化与不确定性造成外资的投资者的交易情绪趋于谨慎，同时也有更多的外资的投资范围涉足新赛道，特别是与宏观政策、高科技等紧密相关的商务园区型物业，包括用地项目这一类。
除此以外，陆燕认为，相较于以往，2023年无论是零售、酒店、产业资产或是长租公寓，都是值得关注的领域，可以通过后期的资产运作重塑价值，也就是目前来看在市场处于调整期，分化行情更趋明显的阶段，此时往往是投资最好的机会窗口。
分析人士则指出，长租公寓是趋势，企业买家是出于投资的目的，比如说像是一些外地的政府企业，他们会比较看重上海科创或是成熟产业的聚集，会选择布局包括临江的商务区，或者是七宝、大虹桥或者莘庄这类辐射长三角的区域，又或者是金桥、张江这一类科创氛围比较浓厚的板块。他们未来也可能会在这里做一个孵化器，或者是做一些和自己本地的企业的上下游的联动。
此前，据公开报道，各类买家伺机出手抄底。“水泥大王”金峰集团先后拿下上海宝格丽酒店、虹口喜来登酒店；内蒙煤老板买下陆家嘴中粮海景壹号豪宅项目5-7号楼；北京银行抄底黄浦绿地万豪酒店……
橙柿互动视频截图
这些龙头企业来上海都是布局一些比较核心的或者是临江的酒店资产，这些企业或支撑上海未来两三年的大宗交易市场活跃度。
部分资料来自公开报道、券商研报
SFC
本期编辑 江佩佩 实习生陶陶
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