本文作者在纽约考察房地产
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上一次和大家探索了世界上最牛的综合体拉斯维加斯“城中城”CITY CENTER，一帮美国佬在西部沙漠地带盖了一个超级项目，运营出了中国一线城市房地产的价值。
今天和大家探索世界上最早的综合体——洛克菲勒中心（ Rockefeller Center），相信给中国大规模的城市建设带来启示，特别是对有计划在一二线城市买楼的人大有裨益。
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20世纪最伟大的都市计划之一
洛克菲勒中心位于美国纽约曼哈顿，东西向矗立，从48街到51街，占了三个街区，南北向，从第五大道到第七大道，更占了三个纵向街区。这个建筑群是由洛克菲勒家族投资兴建的，是一个由19栋商业大楼组成的建筑群，各个大楼底层是相通的。其中最大的是奇异电器大楼，高259米，共69层，中心总占地22英亩，在1939年完成部分建筑。
洛克菲勒中心号称是20世纪最伟大的都市计划之一，这块区域对于公共空间的运用也开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让曼哈顿中城继华尔街之后，成为纽约第二个市中心。洛克菲勒中心在1987年被美国政府定为“国家历史地标”，这是全世界最大的私人拥有建筑群，也是标志性装饰艺术风格建筑的地标物，其意义的重大，早就超过建筑本身了。
洛克菲勒中心的老板小约翰·戴维森·洛克菲勒（JohnD.Rockef ellerJr.），他在1928年把这批属于家族所有的土地出租给纽约的哥伦比亚大学，1930年，他开始筹划在这里建造一栋大楼，当初是准备为大都会歌剧院建造一栋歌剧院建筑的，但是，由于1930年代的经济大危机和股市崩溃，小约翰·洛克菲勒改变了初衷，不再投资给歌剧院，而开始投资建设这个建筑群，主要是商业大楼为主。那是当时全世界最大的私人投资的单一建筑项目，根据当时流行的“装饰艺术”（theArtDecostyle）风格设计了14栋摩天大楼，负责总规划的建筑师叫做雷蒙德"胡德（RaymondHood），建筑是约翰·托德（JohnR.Todd）的公司。这个大项目在1930年5月17日破土动工，1939年11月1日完成第一期。洛克菲勒家族的首席公共关系总经理IvyLee建议用“洛克菲勒中心”来命名了这个建筑群，目的是纪念洛克菲勒。
30年代美国不要命的高空建筑工人
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洛克菲勒：人类第一位亿万富翁
洛克菲勒16岁时在美国俄亥俄州的一家干货店当职员，每星期赚5美元。
19岁，他开始创业，学会了倒卖谷物和肉类。从这时起，洛克菲勒将每一笔收支记录在册，甚至不漏掉一个便士的慈善捐款。经过3年积累，22岁的洛克菲勒进入石油业，并于1870年创建标准石油公司。
洛克菲勒不满足这种储蓄式的创富速度，1863年在克利夫兰开办炼油厂，1870年组建俄亥俄标准石油公司，并很快垄断美国的石油工业，获得巨额利润，以此投资于金融业和制造业，逐步成为美国的大垄断财团。1882年，他开创了史无前例的联合事业——托拉斯。这个极易聚集财富的结构使标准石油2年后成为全世界最大的石油集团企业。
洛克菲勒成了蜚声海内外的“石油大王”，洛克菲勒1910年的财富已达10亿美元。1911年美国最高法院根据依据1890年《谢尔曼反托拉斯法》，裁定解散托拉斯。他创建的石油帝国分解并继承演化为—埃克森（Exxon）及美孚（Mobil）以及雪佛龙（Chevron），连同起家于德州的德士古（Texaco）以及海湾（Gulf），英国石油公司（BP）及其英荷皇家壳牌石油公司(Royal Dutch/Shell)并称石油7姐妹，成为世界上最大的7家跨国石油公司。
有人测算过他的财富，相当于当代的2000-3000亿美元，远比今天的贝索斯和比尔盖茨富有。
对于这个超级寡头巨富，人们无比羡慕，也招致了政府和社会的警惕。
还好洛克菲勒是基督徒中更加苛刻的一派，严格遵循浸礼会的教条生活——不得喝酒、抽烟，甚至不跳舞。他的境界也超越了大多数富豪的习性，他不想占有任何带来奢侈享受的东西，如奢侈品，如中国富豪争相购买的豪华别墅，也没有购买法国庄园，也不收藏成年老酒。他也不屑于收藏字画艺术品，各类奇异珍宝。
他一生沉溺只有三项——
一是大把赚钱；
二是沉迷骑马。
三是专注做慈善。
1897年，从标准石油公司退休后，洛克菲勒专注于慈善事业。中国在洛克菲勒基金会的其海外投资中独占鳌头，大家都晓得的北京协和医学院就是洛克菲勒基金会在中国最大、最著名的一项事业。据1956年统计，基金会为打造北京协和医学院总计投入4800万美元。
洛克菲勒父子曾这么阐述他们的慈善之道：所有的钱，必须是以“大规模的整体形式，而非零散的形式给出去”，“避免零打碎敲的捐款方式，避免在过于广泛的范围进行慈善活动”。
小洛克菲勒(前排黑西装者)与筹建协和医学院的同事们
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洛克菲勒引发的美国与日本的恩恩怨怨
我在美国无论哪个城市，路上行驶的约一半是日本车，美国佬看重价廉物美。但30年前美国被日本制造的工业产品冲击时，则不是心平气和，美国汽车蓝领工人把日本人天天挂在嘴边Go to hell没完没了。
1985年，美日英德法签订了著名的"广场协议"，逼日元大幅升值，签订后没几年，日元币值差不多上升了2.5倍。日本公司手里的财富无端端的多了几倍，膨胀起来了。日本三菱地产花13.73亿美元的高价收购洛克菲勒中心的14栋办公大楼，成为拥有洛克菲勒中心80%股权的控股股东。为此，很多美国人上街抗议日本。
哪知人算不如天算，收购完成后，曼哈顿地产更加不景气，三菱原预测5年后每平方英尺的租金将达到75美元，2000年将达到100美元，但实际只有原先设想的一半水平。随之而来的是日本国内市场经济泡沫破灭，三菱只能宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务出售，而买家中就有洛克菲勒家族。
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洛克菲勒的家教惊醒世人
虽然富可敌国，但是洛克菲勒处事低调，深信“创业维艰，守成不易”的古训，特别重视对孩子的理财教育。
第一是洛克菲勒家族的孩子从小就要为家庭干一些力所能及的家务活，比如扫地、丢垃圾、修剪花草、收拾餐具、清洗汽车等，从而获取劳动报酬成为自己的零花钱。不仅如此，还要对零花钱的使用情况进行记账，合理使用零花钱会获得家长的奖励。孩子们为了获取零花钱与奖励，更加勤劳，生活自理能力增强了，而且用之有度。
第二，洛克菲勒1897～1901年期间给孩子(儿子)写了38封信，我随意例举几个内容要点就会让我们受益终生：
1、专注自己的长处，要有远见，对自己要有更多的希冀。
2、无论一个人的野心有多么大，他至少都要先起步，这样才能到达高峰。
3、教育涵盖了很多方面，但它本身不教你任何一面。
4、只要不变成习惯，失败是件好事。
5、当涉及金钱的时候，绝对不要先提金额，要提供他宝贵的价值，强调他从你这里能够买到什么。
6、每个人的尊严都属于他自己，你自己认为自己有尊严，你就有尊严。
所以，如果有人伤害你的感情、你的尊严，你要不为所动。你不死守你的尊严，就没有人能够伤害你。
第三，他通过推动美国制定完善的“慈善法”，并通过完善的慈善基金运营理念，既能够让慈善精神发扬光大，又能让子孙后代有一定的生活保障。一位顾问曾提醒洛克菲勒：“你的钱越挣越多，财产越滚越大，一场雪崩就要发生，你必须设法阻止它。你分散它的速度一定要快于它的增长速度，如果你不这样做，它将‘压扁’你和你的子孙！”
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洛克菲勒给房地产的重大启示
第一，美国建筑百科全书首先确认了“建筑综合体”这一概念。其是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑——在中国房地产开发中国演绎为：都市综合体是指在都市中的居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交等各类功能复合，互相作用，互为价值链的高度集约的街区群体。
第二，建筑综合体是城市发展的重点方向。洛克菲勒中心建筑群的分布与高低的配置，第五大道旁较为低矮的国际大楼缓缓起伏到第六大道旁最高的奇异电器大楼，交错横贯之间的是供市民使用的广场（海峡花园ChannelGarden、下层广场LowerPlaza等）。
第三，综合体的特点是功能齐全，办公、酒店、购物、居住、娱乐等缺一不可，景观和环境是效应的前提。开发初期缺乏居住和酒店2个综合体最基本的功能，显得萧条。后在外围建有希尔顿酒店，又在下沉广场建露天咖啡和酒吧，冬天做溜冰场，使商业与市民的娱乐和休闲完美结合，综合体功能发挥到极致。
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中国大规模涌现综合体的十大特点
1，土地：稀缺集约
2，建筑：高密度
3，空间：有机有效链接
4，交通：便利，通达
5，信息：高强度覆盖
6，功能：复合+统一
7，日夜：均衡，白天和黑夜，工作日和节假日的商业商务娱乐消费都有。
8，生活：集约+高效
9，社会效应巨大
10，聚合经济，蕴升值潜力
洛克菲勒中心观景台
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综合体引领都市新生活
第一，满足中国人的都市情节。我们大多数人来自农村，心中怀有大都市的梦想来到一二线大都市，喜欢热闹，钟意群居，享受便捷生活。综合体意欲打造一种环境友好型、资源集约型的都市空间，营造集约的都市繁华——配套健全+休闲娱乐+灯红酒绿。
第二，享受街区价值。街区对于都市而言起到了重要的人群集结、人气聚合的作用，因而也自然成为“微都市”的天然属性。
第三，都市现代养生。这里的咖啡屋恰似一个诗意的休闲养生地，也是融商务、娱乐、社交、购物为一体的多元化、现代化的养生生活中心。
第四，五星级“客厅”。 “综合体”不仅需具备居住属性，还需具备社交属性。简单的邻居，上升为注重邻里关系设计，体现出和谐、包容、中庸哲学思想精髓和西方社会学社会分层理念。倘若配套五星级酒店，就是一种五星级配套，完成了邻里关系的社会升级。
第五，学习化社会。社区化教育、学习化社会的属性进一步突出。
综合体设计营造的人·城·邦规划（都市居住概念主题化）是一种新型的居住概念、一种独特的社区生活模式，更是人、城、邦的高度统一。让我们享受现代文明与科技带来的丰富果实吧！
洛克菲勒说：阅读的快乐，在于阅读之后有什么可与别人分享。写作不易，请多分享转发哈。
地产探员：王月华，人文产经学者，全球城市与地产研究会理事，犹太文化研究员，著有《地产首脑》《塔木德——让人伟大的秘方》等书。