既汕头老客隆改造方案出炉外，汕头又有另一个卜蜂莲花将改造。
近期，汕头市自然资源局澄海分局发布了《》。
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该地块目前是卜蜂莲花（澄海店），将由商业用地改造为商业、居住混合用地。卜蜂莲花澄海店是卜蜂莲花在华南区域率先开业的6家门店之一，服务澄海市民十余年，是集购物、美食、休闲、娱乐等为一体的大型连锁购物中心。
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该项目属于三旧改造项目，用地性质为居住用地（兼容商业），总用地面积24966㎡。其中居住用地（兼容商业）面积：19223㎡（总用地面积的77%）容积率：4.3；建筑密度：25%；建筑限高：70m；绿地率： ≥30%；商住比例：住宅占85%，商业占15%。
项目拟建设8栋约22层高层住宅及1栋15层公寓，配套建设一栋3层楼高的公办幼儿园，初步设计12班。
01
项目概况分析
卜蜂莲花（澄海店）用地位于汕头市澄海区同益路南侧，阜安路东侧，现为宜华企业（集团）有限公司商业用地，总占地面积为37.449亩，拟由商业用地调整为商住用地。
区位信息：
项目地块位于澄海区南部的澄海中心城区，北眺莲阳河、东临324国道，周边为居住片区和小型工业聚集区，占据着较为优良的景观及交通区位。
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改造的地块位于澄海区同益路南侧，阜安路东侧，324国道西侧，占地面积24973.6㎡。西侧为已建成的宜嘉名都商住楼，东侧为已建成324国道，北侧为同益路，南侧为猛狮国际广场商住楼。
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周边建设情况：
交通情况：项目地块紧邻城市主要对外交通轴线，周边交通便捷，道路通行环境良好，承担一定的城市形象展示功能和生活服务功能。
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楼盘分布：项目地块位于生活片区。周边楼盘早期建设以多层住宅为主，近期建设以小高层、高层住宅为主，容积率3.8至5.0。
周边楼盘分布
*汇璟花园：三期期以小高层（12F）为主，房屋质量较好，南北向行列式布局。西区占地规模较大，以多层（7F,为主，南北行列式布局为主。容积率约为1.2，绿地率约25%。
*猛狮国际广场：高层住宅小区（24F）及综合楼（19F），澄海地标性的商住综合中心。容积率约5.0，停车方式采取地下停车。
*宜嘉名都：以小高层和多层为主，南北行列式布局。容积率约3.8，绿地率约30%。
*益泰园：含4栋小高层（16F）住宅，南北行列式布局，总户数约280户。
*龙光·阳光悦府：含4栋高层住宅(25F）容积率约4.5，绿地率约30%，停车方式采取地下停车。
*凯旋花园：以4栋高层（18F-24F）为主，总户数约586户，绿地率约30%。
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公共配套方面：以项目地块为中心的15分钟步行可达范围内，有较为完善的医疗、教育、商业、交通等基本公共服务设施，周边生活氛围浓厚。
公共配套分布
*汇璟实验小学：全日制公办学校，澄海目前唯一直属小学，现有教学班28个，学生1848人。
*汇璟中学：公办完全中学，汕头市一级学校，现有44个教学班（其中初中34个班，高中10个班），2498人（其中初中1957人，高中541人）。
*澄海区中医医院：汕头市澄海区卫生和计划生育局属下的差额事业单位，非营利性公立二级乙等中医医院。
*广益小学：全日制公办学校，36个教学班，可提供1800个学位。
*启航美食娱乐广场：一站式美食、休闲、娱乐综合体。
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其他建设：项目地块周边有大量自建住宅及部分工业用房，未来改造与发展潜力较大。
其他建设分布
*仓储厂房：多为棚房形式的非永久性建筑或建筑质量一般的厂区建筑。
*自建住宅建筑：布局密集，层数多在5-10层，底层以商业功能为主，上部作为住宅或公寓酒店等形式。
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项目现状：
现状建筑为1栋2层卜蜂莲花商业楼，建筑质量较好。
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卜蜂莲花业态主要为精品店、餐饮娱乐和标准超市，在超市的基础上引入与超市互补的众多品牌店，如化妆品、餐饮服务等，以大型室内商场为主要空间形式。
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地块内公共停车采取地面停车形式，分为汽车停放区和摩托车停放区两种区域。
项目综合评价：
项目地块地理位置优越，改造基础较好，符合相应规划，同时具有一些挑战。
综合评价
优点：
区位优势：项目地块受澄城副中心辐射，靠近汕北特色金融中心商务办公集中区，发展优势明显，将为周边住区提供更丰富城市配套。
地块优势：项目地块内部现状建设情况简单，仅卜蜂莲花单一建筑。且用地形状较为规整，未有与其他用地的割裂情况。后期改造较易实施，对周边影响较小。
交通优势：项目地块位于城市重要交通路径交汇处，靠近规划中的城市轨道2号线站点，与汕头主城区联系紧密，交通区位优势明显。
配套优势：周边公服配套基础良好，中学、小学、医院、生活市场、休闲及其他生活配套设施，并集聚大量住区，生活基础良好。
缺点：
1.项目地块北侧紧邻高压线路走廊，对地块内部人群视线及地块整体景观形象有一定影响。
2.项目地块东侧紧邻国道，国家级主干公路，是汕头和澄海区南北方向的主要公路和重要的城市疏散通道，对地块的车辆进出、人流过街产生一定影响。
02
打造一个适合澄海人的商业模式
该<方案>认为，目前的商业消费群主体为本地居民，对品牌需求不高，日常消费占绝大多数以步行为主，兼具消费及休闲旅游消费群体较多，相关服务供不应求服务于本地，是澄海目前商业服务的主要对象。
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未来建设的商业体将以满足本地居民消费习惯为主，集轻度消费与休闲于一体，展现游购居特色是澄海商业趋势。
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03
改造后的卜蜂莲花将这样建
根据规划设计条件要求，设计了3种不同建筑布局模式，并选择了其中一种作为最终的改造方案。
方案一：
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方案一分析
方案优点
• 临城市对外主要道路（324国道）的城市界面通透性较高，形象较好
• 公共服务设施（幼儿园）日照条件较好
• 内部空间围合较好，内部景观环境完整
• 临城市道路商业界面较长，商业步行街氛围较好
• 与周边地块建筑朝向协调
• 场地通风较好
方案缺点
• 临同益路的城市界面缺乏变化
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方案二：
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方案二分析
方案优点
• 容积率较大
• 临同益路的城市界面通透率高
• 居住面积较大
方案缺点
• 公共服务设施（幼儿园）日照条件较差
• 内部空间围合较弱
• 临324国道的城市界面通透性较低
• 临城市道路商业界面较短
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方案三：
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方案三分析
方案优点
• 临城市对外主要道路（324国道）的城市界面通透性较高
• 内部建筑布局变化丰富
方案缺点
• 公共服务设施（幼儿园）日照条件较差
• 场地通风较差
• 容积率较小
• 临城市道路商业界面较短
• 内部空间有一定割裂，完整性较
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通过方案探讨，选取方案1为推荐方案，具有如下特点：
• 整体布局围合较好，临主要道路界面通透性较强；
• 内部景观空间完整性较强，形成规模较大的中心花园景观；
• 临两条城市道路形成连续性较强的步行街空间；
• 交通组织清晰流畅，地面地下停车结合；
项目预计投入约8.6亿元进行改造，改造后可容纳居住人口约为1600人。
04
结语
目前该用地产权为宜华企业（集团）有限公司，将由宜华集团改造的可能性大，改造后将大大提高该用地的可利用性。
目前，已经有三家卜蜂莲花确定改造。除了澄海店外，还有位于中心城区的老客隆及卜蜂莲花（中旅店）。
点击回顾：汕头老万客隆确定拆除！效果图曝光！总投资16亿改造成综合体和公寓！
当我们所熟悉的城市记忆，一点点的改变，或许那就是城市正在成长...